Boletín de investigación
Impuesto que debes pagar al comprar una casa en la Ciudad de México
T. Contribuciones Locales
C.P. Adrián Omar Nájera Reynosa
Presentación
En estos últimos años de pandemia, la enajenación de bienes inmuebles se ha visto afectada por las diversas dificultades económicas y temas administrativos que conlleva. Desafortunadamente muchas familias se han visto en la necesidad de desprenderse de alguna de sus viviendas para subsistir económicamente, lo cual se ha visto reflejado en el precio de los bienes, pues, en muchas ocasiones, por la premura y la necesidad de generar ingresos, pueden encontrarse casas a un buen precio, inclusive por debajo del valor real.
He ahí la importancia de este artículo, el cual tiene por objetivo dar a conocer el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles generado al momento de adquirir uno, ya sea por enajenación, donación o a través de una sucesión testamentaria, que podría representar un costo adicional de gran impacto y, sin una debida asesoría, un conflicto al momento de adquirir la casa de nuestros sueños.
1. Introducción
Derivado de la problemática de salud a causa del virus SARS-CoV-2, se ha realizado un menor incremento en el valor de bienes inmuebles, incluso su disminución; es decir, el precio de las viviendas en territorio mexicano, específicamente en la Ciudad de México —probablemente a nivel mundial—, tuvieron alzas mínimas en los precios, las cuales han sido inferiores a años anteriores. De hecho, la capital del país se encontró en la primera posición como el lugar con menos aumento de valía en 2020.
Aunado a lo anterior, una de las principales características que ha marcado esta época pospandémica ha sido el confinamiento y en la actualidad se ha regresado de manera paulatina a las oficinas y escuelas.
Ese confinamiento y el poder tecnológico lograron que muchas personas pudieran conservar sus trabajos y desempeñarlos desde casa, lo cual derivó en un ahorro económico al omitir los gastos relacionados con el trayecto al centro de trabajo, comer fuera de casa y los “gastos hormiga”. Esta situación conllevó un ahorro sustancial para las familias, incrementando su valor patrimonial.
2. Desarrollo
Con el ahorro patrimonial generado, la compra de una vivienda se ha vuelto posible, ya que con los precios accesibles de las casas ofertadas en la Ciudad de México es posible adquirir aquella con la que siempre hemos soñado. Por otro lado, cumplir con algunas obligaciones ante la autoridad fiscal que conlleva este sueño, podría truncarlo.
En primer término, es importante mencionar que la compraventa de una casa se realiza entre dos personas: el enajenante y el adquirente.
Para efectos de este artículo, pondremos énfasis en la persona adquirente; es decir, la que comprará el bien inmueble. Se preguntarán: si hago un gasto, ¿tengo que pagar impuestos? Así es. Como ejemplo lo vemos en el día a día con la compra de la mayoría de los artículos y el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Entonces, cuando compro una casa, ¿tengo que pagar IVA? No, sin embargo, existe la obligación de pagar el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI, por sus siglas) y es de este del que tenemos que preocuparnos, ya que varias personas lo desconocen y es una obligación que incrementa el costo de la compra de una casa.
Primero, hay que precisar que se trata de una contribución local, un impuesto que recauda cada estado y no la Federación. Para nuestro caso, hablaremos de la Ciudad de México, pues en algunos estados la contribución cambia de nombre, por ejemplo, en Veracruz, Guanajuato y otros, lo encontramos como Impuesto de Traslado de Dominio, de igual manera, la tasa de este impuesto varía para cada entidad federativa.
Para efectos de la Ciudad de México, se aplica una tasa que puede ir del 1.384% hasta el 6.798%, de acuerdo con el valor del bien inmueble que adquiere: entre menor sea el valor del inmueble, menor tasa se le aplica, como se muestra a continuación:
Es importante precisar que este impuesto tendría una tasa de 0% cuando la casa que se adquiera derive de una sucesión testamentaria, el bien tenga un valor que no exceda de 27,185 UDIS; es decir, $206,000 aproximadamente.
Asimismo, es necesario que el otorgamiento, firma y solicitud de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México de la escritura de adjudicación sea a más tardar dentro los 5 años del fallecimiento del o los propietarios originales del inmueble de que se trate, contados a partir de la fecha de defunción indicada en el acta correspondiente. Además de que la adjudicación del bien inmueble de que se trate sea a favor del cónyuge, concubino, descendientes y/o ascendientes en primer grado.
¿Dónde y cómo se hace el pago? De esta carga tributaria y administrativa no se debe preocupar el adquirente, ya que el obligado de retener dicho impuesto y enterarlo a la autoridad correspondiente —en este caso, la Secretaría de Administración y Finanzas del Gobierno de la Ciudad de México— es el notario público mediante el cual se protocoliza la compra de la vivienda.
3. Conclusiones
Como pudimos observar y mencionar, si se tiene la posibilidad de comprar una casa, es el momento ideal pues tendrá un valor llamativo y que se ajuste a diferentes presupuestos.
Para esto, siempre debemos tener en cuenta el impuesto ISAI, tan poco conocido, pero muy importante, ya que puede incrementar considerablemente el costo de la compra de una casa. Por ejemplo, para una vivienda con valor de $3,000,000, el impuesto rondaría la cifra de $135,000. Entonces es importante prever este importe adicional, con la finalidad de tenerlo en mente al momento de obtener el hogar que siempre quisimos.
4. Referencias
Congreso de la Ciudad de México, Código Fiscal de la Ciudad de México, última reforma publicada en la GOFCDMX 30/12/2021, disponible en https://www.congresocdmx.gob.mx/media/documentos/ee2160c26fc039122ccc40d59b8270744823dcad.pdf, consulta: 01/11/2022.
